La ira por la inflación fue un factor central de la elección de Donald Trump, lo que explica en parte por qué la política de vivienda será tan importante en la próxima administración. Para la mayoría de los estadounidenses, los costos de la vivienda representan el mayor gasto del hogar y esos costos han aumentado rápidamente.
¿Qué harán Donald Trump y su nuevo candidato para encabezar el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, el ex jugador de fútbol americano de la NFL y legislador del estado de Texas, Scott Turner, para abordar el tema?
La respuesta está abierta de par en par. En la primera administración, hubo una lucha entre un “Buen Trump”, que quería tomar medidas para construir más viviendas, y un “Mal Trump”, que respaldaba a Not in My Backyard o las fuerzas “NIMBY”. Ambos tuvieron sus momentos en la primera ronda de Trump, y habrá una batalla sobre quién prevalece en la segunda.
Los economistas de todo el espectro político reconocen que la crisis de asequibilidad de la vivienda se debe principalmente a la falta de oferta. Demasiados compradores e inquilinos están detrás de muy pocas unidades de vivienda. La razón principal de la escasez de viviendas, a su vez, es que las snobs leyes locales de zonificación y el NIMBYismo impiden que los promotores privados construyan el tipo de viviendas que la gente quiere, donde las quiere.
Las leyes locales que prohíben la construcción de viviendas multifamiliares y exigen lotes de gran tamaño, por ejemplo, restringen artificialmente la oferta de viviendas, lo que hace subir los precios. Ofrecer palos y zanahorias para alentar a las localidades a reducir la zonificación excluyente constituye la forma más importante en que el gobierno federal puede moderar los aumentos de precios.
A principios de la primera administración, Good Trump lo reconoció. En junio de 2019, Trump creó un Consejo de la Casa Blanca para exponer ideas sobre cómo reducir las barreras regulatorias, incluidos “controles de gestión del crecimiento y zonificación demasiado restrictivos”.
Ese mismo mes, el secretario de HUD, Ben Carson, viajó a Minneapolis y elogió a los funcionarios locales por convertirse en la primera ciudad importante en poner fin a la zonificación unifamiliar excluyente al legalizar los dúplex y los triplex.
“La correlación parece muy fuerte: cuantas más restricciones y regulaciones de zonificación, más altos serán los precios y más personas sin hogar”, dijo Carson.
Pero un año después, surgió Bad Trump y cambió completamente de rumbo. A medida que la campaña de 2020 comenzó a calentarse, Trump y Carson escribieron un artículo de opinión en el Wall Street Journal criticando a Minneapolis y dijeron que querían salvar la zonificación excluyente unifamiliar. Trump tuiteó que quería proteger a las “amas de casa suburbanas de Estados Unidos” de una invasión de vecinos indeseables.
¿Cuál de los dos Trump prevalecerá en la nueva administración? El mal Trump es probablemente la mejor apuesta. El Proyecto 2025 de la Heritage Foundation recomendó que la nueva administración “se oponga a cualquier esfuerzo para debilitar la zonificación unifamiliar”. Y durante la campaña de 2024, la respuesta central de Trump y JD Vance a los costos de la vivienda fue afirmar que la deportación masiva de inmigrantes indocumentados reduciría la demanda de vivienda y moderaría los precios.
Pero separar familias, muchas de las cuales han hecho de Estados Unidos su hogar durante años, no sólo sería cruel, sino que también podría resultar contraproducente si el objetivo es moderar los precios de la vivienda. Los inmigrantes indocumentados constituyen más de una quinta parte de la fuerza laboral de la construcción, por lo que las deportaciones aumentarán los costos de construcción de viviendas.
Por otro lado, Turner lidera un grupo que pide “desregular los mercados inmobiliarios locales”. Además, a Trump le mueve sobre todo el interés propio, y hay dos razones políticas poderosas para que la administración adopte una agenda pro vivienda que reduzca la zonificación excluyente.
Para empezar, fundamentalmente, Trump fue elegido porque la inflación promedió el 5 por ciento bajo Biden, frente al 1 por ciento durante su primer mandato. Y no hay mejor manera de controlar los precios de la vivienda que aumentar la oferta.
Los investigadores de Pew, por ejemplo, descubrieron que Minneapolis construyó viviendas a un ritmo mayor que el promedio nacional y tuvo aumentos de alquiler mucho más bajos. Al señalar las reformas de zonificación, Bloomberg CityLab elogió a Minneapolis por convertirse en “la primera ciudad estadounidense en controlar la inflación”.
Además, atacar la zonificación excluyente permitiría a Trump demostrar que está genuinamente del lado de su base multiétnica de votantes de la clase trabajadora y quiere pegarla a las elites metropolitanas liberales. Los investigadores han descubierto que la llamada “zonificación snob” es más frecuente en las regiones políticamente liberales del país.
Por ejemplo, Scarsdale, Nueva York, que apoya sistemáticamente a los demócratas para la presidencia, ha construido su propio “muro fronterizo” mediante políticas excluyentes de uso de la tierra. Los trabajadores entienden esto, razón por la cual, en Oregón, California y otros lugares, han surgido fascinantes coaliciones multirraciales de la clase trabajadora a favor de reformas en el uso de la tierra a nivel estatal que restringen la zonificación esnob.
A nivel federal, a Trump y a los demócratas, que quieren recuperar a los votantes de la clase trabajadora, les interesaría respaldar una Ley de Vivienda Económica Justa. La legislación, que el Instituto de Vivienda Equitativa y yo hemos redactado, daría a la clase trabajadora el mismo derecho a demandar a los municipios que los discriminen a través de políticas de uso de la tierra que la Ley de Vivienda Justa de 1968 otorga a las minorías raciales.
La Ley de Vivienda Justa ha ayudado a reducir la segregación racial en un 30 por ciento. Pero se necesitan nuevas herramientas para reducir la segregación económica, que se ha duplicado desde 1970. La idea de la Ley de Vivienda Justa Económica ha sido respaldada por un destacado congresista demócrata en cuestiones de vivienda, el representante Emmanuel Cleaver (demócrata por Missouri), quien dijo que la aprobación de la ley Representaría un monumento al Dr. Martin Luther King, Jr.
Según la Ley de Vivienda Económica Justa, el libre mercado de precios de la vivienda continuaría funcionando exactamente como lo hace hoy, pero la legislación apuntaría a las leyes gubernamentales que discriminan según los ingresos. Si se determinara que una política local, como un tamaño mínimo de lote de medio acre, o la prohibición de dúplex y triplex, es discriminatoria en función de los ingresos, la carga pasaría a la municipalidad para demostrar que es “necesario” lograr un conjunto de objetivos válidos.
Si Bad Trump prevalece en materia de vivienda, entonces los demócratas tendrán una apertura política. Si bien durante décadas los NIMBY prevalecieron en los debates políticos, las mareas están cambiando.
Una encuesta de 2024 del Progressive Policy Institute/You Gov entre votantes sin educación universitaria encontró que el 64 por ciento estaba de acuerdo en que “deberíamos eliminar las regulaciones de zonificación innecesarias para que podamos construir más viviendas multifamiliares y reducir los costos de la vivienda para las familias trabajadoras”, mientras que solo En cambio, el 36 por ciento creía que “deberíamos preservar las regulaciones de zonificación que protejan el carácter del vecindario incluso si eso significa costos de vivienda más altos”.
Un análisis reciente realizado por el Sightline Institute encontró que los legisladores estatales que apoyaron flexibilizar las restricciones en el uso de la tierra no pagaron ningún precio político por ello.
Para apoyar una Ley de Vivienda Justa Económica, los demócratas tendrían que enfrentarse a algunos grupos de intereses especiales de la izquierda que quieren que la vivienda justa sea vista estrictamente como una cuestión racial y desconfían de las leyes que incluyen a personas económicamente desfavorecidas de todas las razas. Pero como ha señalado Ezra Klein, las elecciones recientes expusieron una realidad importante: los hispanos y negros de clase trabajadora no necesariamente están de acuerdo con los grupos dentro de la circunvalación que dicen hablar en su nombre.
Si los demócratas quieren recuperar a los trabajadores estadounidenses, hay pocas maneras mejores que defenderlos en la cuestión fundamental de la vivienda.
Richard D. Kahlenberg es director de Vivienda en el Progressive Policy Institute y autor de “Excluded: How Snob Zoning, NIMBYism and Class Bias Build the Walls We Don’t See” (Asuntos Públicos, 2023).
