Antes del día de la toma de posesión, el presidente electo Trump debe abordar muchos temas. Ninguno es más apremiante que la vivienda asequible.
En primer lugar, las tasas hipotecarias se han disparado en los últimos años: de menos del 3 por ciento en 2020 a casi el 7 por ciento en la actualidad. Los precios de las viviendas en Estados Unidos han aumentado casi un 50 por ciento en los últimos cuatro años, lo que excluye aún más a los compradores potenciales que ni siquiera pueden permitirse el lujo de adquirir viviendas iniciales que antes eran asequibles. De hecho, las ventas de viviendas en Estados Unidos se han desacelerado a su ritmo más débil en casi 14 años.
Luego están los inquilinos. Actualmente se considera que decenas de millones de estadounidenses están “agobiados por el alquiler”, ya que gastan más del 30 por ciento de sus ingresos en alquiler. Más de 12 millones de estadounidenses gastan más del 50 por ciento de sus ingresos en alquiler, y a Estados Unidos le faltan aproximadamente 7 millones de viviendas de alquiler asequibles y disponibles.
La crisis actual de asequibilidad de la vivienda no tiene precedentes, y el hecho de que el discurso dominante ignore en gran medida el problema es inadmisible. Gran parte del país no tiene acceso a viviendas asequibles y, sin embargo, la elección de Trump para el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Scott Turner, para quienes siguen la pista) apenas es una noticia de última plana. ¿Por qué Trump no plantea más la cuestión, dado el abrumador mandato para tomar medidas?
En cierto modo, los candidatos presidenciales de 2024 intentaron dar respuestas, llegando incluso a llegar a un acuerdo en un momento de intensa polarización. Tanto Kamala Harris como Trump (en menor medida) abogaron por nuevas construcciones durante la campaña electoral: Harris propuso 3 millones de nuevas unidades de vivienda asequible y Trump pidió la apertura de más terrenos federales para fines de vivienda (Harris estuvo de acuerdo).
Este es sólo el comienzo. La vivienda es un derecho humano y Trump debe gobernar teniendo en mente ese supuesto básico. Si ignora la vivienda asequible mientras esté en el cargo, será un fracaso catastrófico.
Pero seamos claros: aunque es necesaria una nueva construcción, la crisis de la vivienda asequible no se puede resolver simplemente construyendo desde cero. Con demasiada frecuencia, las regulaciones locales hacen imposible construir de manera eficiente y rentable, asfixiando un proceso de desarrollo que no es nada simplificado. En ciudades como Miami y Los Ángeles, cuyos residentes necesitan desesperadamente viviendas asequibles, los proyectos se estancan con regularidad. Las aprobaciones de derechos pueden tardar años. Una nueva construcción puede tardar una década, si es que se concede la aprobación, y ese es un gran “si”.
Millones de estadounidenses no pueden permitirse el lujo de esperar años para obtener un indulto. El tiempo corre para que Trump haga lo correcto.
Lo que nos lleva a la reutilización adaptativa. Y, sin embargo, la “reutilización adaptativa” (la reutilización creativa de hoteles históricos, espacios comerciales y otros edificios antiguos) nunca se mencionó durante la campaña. A pesar de un inventario aparentemente interminable de edificios existentes que podrían proporcionar viviendas asequibles (pensemos en el espacio de oficinas desperdiciado en Manhattan), la reutilización adaptativa sigue estando infrautilizada. Hay miles de edificios en desuso en todo Estados Unidos que podrían albergar a residentes de bajos ingresos, sin siquiera tener en cuenta las nuevas construcciones.
Aprovechemos este inventario. La reutilización adaptativa debería estar en la cima de la lista de prioridades de vivienda asequible para la administración Trump.
Un lugar para comenzar es ampliar los incentivos fiscales disponibles para los constructores que esperan realizar una reutilización adaptativa para viviendas asequibles. Impulsar el crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos (una exención fiscal para los promotores) debería aumentar inevitablemente la oferta de alquileres asequibles.
La reforma regulatoria también es importante, dada la fertilidad del panorama de reutilización adaptativa. Según algunas proyecciones, el 90 por ciento del crecimiento inmobiliario estadounidense en los próximos 10 años puede implicar la reutilización adaptativa de edificios existentes en lugar de nuevas construcciones. Las ciudades y pueblos deberían subirse a la ola y acelerar el proceso de aprobación regulatoria.
Hay modelos viables, como Dallas, donde la misión de avanzar rápidamente en proyectos de viviendas asequibles es transparente y eficaz. Trabajar con funcionarios de la ciudad de Dallas (como lo he hecho yo) incluye reuniones tempranas con funcionarios reguladores antes de que se presente un proyecto para su aprobación, y la página pasa rápidamente de la solicitud a la aprobación. La comunicación directa y en tiempo real con la oficina del administrador de la ciudad y otras entidades es un procedimiento operativo estándar.
La transparencia debería ser el status quo en todas las localidades. Demócrata o republicano, no hay absolutamente ninguna razón para que una ciudad como Miami o Los Ángeles se retrase, se retrase y se retrase.
A medida que Trump 2.0 llega a Washington, DC, se necesita liderazgo presidencial en materia de vivienda asequible, y eso incluye un mayor énfasis en la reutilización adaptativa. Esto también implica una propuesta formal de Trump sobre vivienda para que todos la vean, y aún no hemos visto ninguna. ¿Dónde está su plan?
La acción federal en materia de vivienda no debería incluir, como se temía, fuertes recortes presupuestarios al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, una voz líder en materia de asequibilidad de la vivienda. Esa sería una señal deprimente que Trump enviaría.
Sin todas las manos disponibles para lograr viviendas asequibles, nunca abordaremos el problema más apremiante de Estados Unidos. La pelota está en el tejado de la administración Trump.
Margi Glavovic Nothard es la fundadora y directora de diseño de Glavovic Studio, con oficinas en Florida y California.
