La oportunidad de Eric Adams de dejar un legado duradero depende de su ambiciosa propuesta de zonificación y vivienda denominada “Ciudad del Sí”, que se presentará ante el Concejo Municipal la próxima semana.
Pero mientras algunos grupos comunitarios intentan descarrilar el plan, el consejo de extrema izquierda parece dispuesto a socavarlo y convertirlo en la “Ciudad del Sí, Pero”.
La clave del concepto de “Ciudad del Sí” de Adams es la zonificación.
Los cambios en las reglas de zonificación de la ciudad harían posible que los constructores inicien la construcción de nuevas viviendas sin tener que pasar por múltiples obstáculos de permisos del Ayuntamiento.
En los distritos exteriores, fomentaría algunas fórmulas probadas y verdaderas para viviendas naturalmente asequibles, como pequeños edificios de apartamentos y unidades de vivienda encima de nuevos bloques comerciales.
También agregaría algunos avances nuevos, como permitir a los propietarios construir “unidades de vivienda accesorias” (también conocidas como apartamentos para abuelas) que les permitirían cobrar el alquiler, ayudar a pagar sus facturas o proporcionar apartamentos separados o casas pequeñas para miembros de la familia. .
Y, en una época en la que cada vez más habitantes de las ciudades dependen de Uber en lugar de poseer automóviles, la “Ciudad del Sí” relajaría los onerosos y costosos requisitos de espacio de estacionamiento que aumentan los costos de las nuevas viviendas.
Nada de eso impresiona a la presidenta del Consejo, Adrienne Adams.
Para ella, los cambios de zonificación simplemente no son suficientes: Nueva York necesita un “plan de acción de vivienda exhaustivo”, insiste, que incluya más viviendas subsidiadas para hacerlas “asequibles”.
Al igual que Kamala Harris, el plan de la ciudad debe ser “holístico”, dice el presidente Adams.
Esperemos que el pleno del consejo ponga reparos a tales demandas.
Es hora de que los funcionarios electos de la ciudad reconozcan que nuestra perenne “crisis de vivienda” es en realidad el resultado de generaciones de tales planes de acción, desde NYCHA hasta la estabilización de alquileres y las 200.000 unidades asequibles “creadas o preservadas” de Bill de Blasio.
Tal como están las cosas, la ciudad de Nueva York tiene más (muchas más) viviendas protegidas de las fuerzas del mercado que cualquier otra ciudad estadounidense.
De los más de 3 millones de viviendas de la ciudad, alrededor del 64% de los alquileres y el 42% de todas las viviendas tienen precios regulados de una forma u otra.
Es la insistencia instintiva en aún más viviendas de este tipo, según el portavoz Adams, lo que constipa y distorsiona el mercado inmobiliario de la ciudad.
En la práctica, las numerosas restricciones de la ciudad significan que todos aquellos que tienen la suerte de beneficiarse de alquileres “asequibles” por debajo del mercado tienen un fuerte incentivo para aferrarse a sus buenas ofertas, incluso cuando sus situaciones de vida cambian.
Increíblemente, Nueva York, conocida como la ciudad a la que acuden los ambiciosos para dejar su huella, tiene una tasa de rotación de viviendas marcadamente más baja que las ciudades en auge del cinturón solar como Charlotte, Carolina del Norte, o Atlanta, Georgia.
Es por eso que las viviendas públicas y de alquiler regulado están repletas de habitaciones vacías que las personas con hijos vacíos ya no necesitan, mientras las familias jóvenes se dedican a mendigar.
De modo que las nuevas unidades “asequibles” –requeridas según las actuales normas de zonificación como parte de una nueva construcción– recompensan a unos pocos favorecidos con apartamentos costosos de construir, mientras que otros sueñan con listas de espera y duplican o triplican sus armarios convertidos.
Un “plan de vivienda completo” de arriba hacia abajo, como exige el presidente Adams, agravaría el problema, no proporcionaría una solución.
El alcalde Adams tiene razón: las nuevas construcciones per se, a cualquier nivel de precios, ayudarán a aliviar los costos de vivienda en todos los niveles de precios.
Su concepto de “Ciudad del Sí” se remonta a la dinámica era anterior a la vivienda pública de la ciudad, cuando las casas de piedra rojiza brotaban en Brooklyn y los dúplex y de dos niveles surgían en Queens.
Esas unidades han resistido la prueba del tiempo, mientras que la vivienda pública se ha derrumbado.
Esto es algo que el presidente Adams y todo el Concejo Municipal deberían reflexionar: durante el gobierno del presidente libertario de Argentina, Javier Milei, la ciudad más grande de ese país, Buenos Aires, “eliminó” precipitadamente su sistema de control de alquileres, informa The Wall Street Journal, y los alquileres no se dispararon, pero lo contrario.
La ciudad ha experimentado una caída del 40% en el precio real de las propiedades en alquiler, con “muchos inquilinos . . . obteniendo mejores ofertas que nunca”.
Una razón clave: las propiedades que habían sido mantenidas fuera del mercado porque los alquileres legales no podían cubrir los costos de los propietarios volvieron a entrar.
Relajar el control de los alquileres podría traer el mismo efecto a Gotham, donde la regulación estatal de los alquileres ha limitado no sólo lo que los propietarios pueden cobrar, sino también cuánto pueden recuperar por las renovaciones.
No tenemos idea de cuántas unidades de la ciudad de Nueva York están vacías, pero ¿no sería fantástico, como en Buenos Aires, saberlo?
Memo para el presidente Adams: No hay suficientes financieros para comprar o alquilar todas las viviendas nuevas que desatará la “Ciudad del Sí” del alcalde.
Más viviendas conducirán a precios más bajos, no a los supuestos males de la gentrificación.
Incluso Kamala Harris, que ha respaldado la idea de millones de nuevas viviendas, parece entenderlo.
Olvídense de los peros que el ayuntamiento intentará añadir a “Ciudad del Sí”.
Nueva York no necesita otro programa de vivienda: es necesario desprogramarlo.
Howard Husock es miembro principal del American Enterprise Institute y autor de “The Poor Side of Town – And Why We Need It”.
